Votre bien se vend 250 000 euros. Combien arrive sur votre compte ?

Presque jamais 250 000. Entre le prix de vente et ce que vous recevez réellement, il y a plusieurs lignes, et certaines sont importantes. Les découvrir chez le notaire, le jour de la signature, est la pire façon de les apprendre, surtout si cet argent doit servir à acheter autre chose.

Cet article fait la liste. Il ne vous donnera pas votre chiffre, il vous dira quoi demander pour le connaître avant de fixer votre prix.

D'abord, trois prix à ne pas confondre

Le prix affiché est celui de l'annonce. Quand les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, il les inclut souvent : on parle de prix « frais d'agence inclus ».

Le prix net vendeur est le prix de vente diminué des honoraires d'agence. C'est la somme qui vous revient avant les autres déductions.

Ce qui arrive sur votre compte est le prix net vendeur, diminué de tout ce qui est réglé au moment de la vente : le crédit restant, les éventuels impôts, et quelques frais.

Une remarque qui revient souvent : les « frais de notaire » ne sont pas pour vous. Ce sont les frais d'acquisition, payés par l'acheteur, en plus du prix. Le vendeur, lui, ne les paie pas.

Les honoraires d'agence

Si vous vendez avec un professionnel, ses honoraires sont fixés dans le mandat, et le mandat dit qui les paie : le vendeur, l'acquéreur, ou les deux. Ils doivent être affichés dans l'annonce.

Ce qu'il faut vérifier : que le prix net vendeur figure clairement dans votre mandat, et que vous savez exactement ce qui sera déduit, et à quel moment.

Le crédit en cours

Si la maison n'est pas entièrement payée, le capital restant dû est remboursé sur le prix de vente, le jour de l'acte. C'est souvent la ligne la plus importante.

Deux éléments s'y ajoutent parfois.

Les indemnités de remboursement anticipé. Rembourser un prêt avant son terme peut entraîner des pénalités, prévues dans le contrat. Pour un prêt immobilier, la loi les plafonne à six mois d'intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Et elles ne sont pas dues quand la vente fait suite à une mutation professionnelle, à une cessation forcée d'activité, comme un licenciement, ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Certains contrats n'en prévoient pas du tout. Relisez le vôtre, ou demandez un décompte à votre banque.

La levée de la garantie du prêt. Si votre prêt est garanti par une hypothèque, sa levée entraîne des frais, à la charge du vendeur. Si votre prêt est garanti par une caution, la question ne se pose en général pas.

Demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé à la date prévue de la vente : c'est le chiffre exact, pénalités comprises.

La plus-value immobilière

C'est la ligne qui surprend le plus.

Si le bien est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est en principe exonérée. Vous ne payez rien à ce titre.

S'il s'agit d'une résidence secondaire, d'un bien locatif ou d'un terrain, la différence entre le prix de vente et le prix d'achat peut être imposée. Cette différence se calcule après certaines corrections : le prix d'achat peut être augmenté des frais d'acquisition et de certains travaux, d'où l'intérêt de garder les factures. L'impôt diminue ensuite avec la durée de détention, jusqu'à disparaître : après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

D'autres exonérations existent, selon votre situation. C'est le notaire qui calcule la plus-value et prélève l'impôt sur le prix, le jour de la vente. Demandez-lui une simulation dès que vous envisagez de vendre, pas au moment de signer.

Le cas des successions mérite une mention : pour un bien hérité, le prix de référence n'est pas le prix payé par vos parents, mais la valeur retenue dans la succession. Une valeur sous-estimée à l'époque peut donc alourdir la plus-value aujourd'hui.

Les autres frais du vendeur

Les diagnostics obligatoires sont à la charge du vendeur. Leur coût dépend du bien et du nombre de diagnostics nécessaires.

Les petits travaux ou la préparation décidés avant la vente, s'il y en a.

En copropriété, la répartition des charges et des travaux votés entre vendeur et acquéreur se règle dans l'acte. Elle peut peser dans le calcul, surtout si de gros travaux ont été votés.

La taxe foncière de l'année est souvent répartie entre vendeur et acquéreur au prorata, si l'acte le prévoit.

Un exemple, pour fixer les idées

Prenons un cas fictif, volontairement simple. Une maison vendue 250 000 euros, honoraires à la charge du vendeur, un crédit dont il reste une partie à rembourser, et la maison était la résidence principale du vendeur.

Le vendeur recevra : le prix de vente, moins les honoraires prévus au mandat, moins le capital restant dû et les éventuelles indemnités, moins les frais de levée de garantie, moins les diagnostics. Pas de plus-value à payer, puisque c'est sa résidence principale.

Si la même maison était un bien locatif détenu depuis dix ans, il faudrait ajouter la ligne de plus-value, et elle pourrait changer complètement le résultat.

Pourquoi faire ce calcul avant de fixer le prix

Parce que le prix de mise en vente se décide souvent à l'envers. On part de ce dont on a besoin, le montant du prochain achat ou le remboursement d'une dette, et on en déduit le prix. Le marché, lui, ne connaît pas vos besoins.

Faire le calcul tôt permet deux choses. Savoir si la vente répond vraiment à votre projet. Et, si ce n'est pas le cas, ajuster le projet plutôt que de surévaluer le bien, ce qui ne ferait que retarder la vente. J'en parle dans l'article sur les biens qui ne se vendent pas.

Les questions à poser, et à qui

Pour connaître votre vrai chiffre avant de fixer le prix, trois interlocuteurs suffisent. Voici quoi leur demander.

À votre banque :

  • un décompte de remboursement anticipé à la date prévue de la vente
  • le montant exact des indemnités de remboursement anticipé, ou la confirmation qu'il n'y en a pas
  • le type de garantie de votre prêt, hypothèque ou caution, et ce que coûte sa levée

À votre notaire :

  • une simulation de plus-value si le bien n'est pas votre résidence principale
  • les exonérations auxquelles vous pourriez avoir droit
  • pour un bien hérité, la valeur retenue dans la succession
  • la répartition prévue de la taxe foncière et, en copropriété, des charges et travaux votés

À votre professionnel de la vente, si vous en avez un :

  • le montant exact des honoraires et qui les paie
  • le prix net vendeur qui figurera au mandat
  • le coût des diagnostics à réaliser

Avec ces réponses, vous pouvez poser le calcul ligne par ligne. Faites-le avant de signer un mandat, pas après avoir trouvé un acheteur.

Ce que cet article ne vous dira pas

Il ne vous donne aucun taux, aucun barème et aucun montant d'honoraires. Ces chiffres dépendent de votre contrat, de votre bien et de votre situation fiscale, et certains évoluent avec les lois de finances.

Il ne remplace ni le décompte de votre banque, ni la simulation de votre notaire. Il vous dit seulement quoi leur demander.

Vous envisagez de vendre ?

Lors de l'estimation, nous regardons ensemble le prix réaliste de votre bien et les lignes qui viendront s'en déduire, pour que le prix de mise en vente serve vraiment votre projet. C'est gratuit et sans engagement.

Sources. Code général des impôts, articles 150 U (exonération de la résidence principale), 150 VB (prix d'acquisition, dont les biens hérités) et 150 VC (abattements pour durée de détention), inchangés par la loi de finances pour 2026. Code de la consommation, articles L313-47 et L313-48 (indemnités de remboursement anticipé). À jour au 24 octobre 2026.

Portée de cet article. Ce contenu a une portée générale et d'information. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une estimation personnalisée. Pour votre situation précise, adressez-vous à votre notaire et à votre banque.